Zo kies je een rentevaste periode voor je hypotheek
Een korte of lange rentevaste periode bepaalt je renterisico, je toetsing en je maandlasten. Zo reken je zelf scenario's door voor je hypotheek.
Je koopt een huis, of de rentevaste periode van je huidige hypotheek loopt bijna af. De geldverstrekker wil weten hoe lang je de rente wilt vastzetten, en dat voelt al snel als een gok op de renteontwikkeling. Toch is het vooral een vermogensvraag. Een hypotheek is voor de meeste huishoudens de grootste schuld die ze ooit aangaan, en de rentevaste periode bepaalt hoeveel risico je over die schuld loopt en wat je betaalt voor zekerheid.
Zekerheid of bewegingsruimte
Nibud zet de afweging helder neer. Met een lange rentevaste termijn heb je zekerheid over je maandlasten, en je hebt er geen last van als de rente de komende jaren stijgt. Het nadeel is dat je ook niet profiteert als de rente daalt. Bij een korte rentevaste termijn is het andersom. Je kunt profiteren van een rentedaling, maar je loopt het risico dat je maandlasten stijgen als de rente stijgt.
Bekijk je dit als vermogensvraag, dan koop je met een lange periode dus zekerheid over een kostenpost die jaren doorloopt. Die zekerheid heeft een prijs, want je legt de rente voor lange tijd vast en beweegt niet mee als de markt daalt. Een korte periode houdt je flexibel, maar verschuift het renterisico naar jou. Hoe groter de schuld die tegenover je woning staat, hoe zwaarder dat risico weegt.
Een korte periode telt anders mee in de toetsing
Een rentevaste periode korter dan tien jaar heeft nog een tweede effect, en dat zit in de toetsing van je hypotheek. De AFM stelt elk kwartaal de toetsrente vast voor hypotheken met een rentevastperiode korter dan tien jaar. Voor het vierde kwartaal van 2026 is die toetsrente 5 procent.
Hypotheekaanbieders rekenen met deze toetsrente bij de berekening van de financieringslast en de toegestane financieringslast. Is de werkelijk geoffreerde rente hoger dan de toetsrente van de AFM, dan rekent de aanbieder met die hogere rente. De toetsrente is bedoeld om consumenten te beschermen, zodat ze niet in financiële problemen raken bij hogere maandlasten na afloop van de rentevaste periode.
Voor je leencapaciteit betekent dit dat kort vastzetten niet automatisch ruimte oplevert. De aanbieder toetst dan met de toetsrente, ook als het renteaanbod zelf lager ligt. Wie kort vastzet in de hoop op een lagere last, wordt bij de toetsing dus behandeld alsof de rente 5 procent is.
Als een oude lage rente afloopt
Het risico van een aflopende rentevaste periode is de afgelopen jaren goed zichtbaar geworden. In de periode van historisch lage hypotheekrentes van 2015 tot en met 2021 hebben veel woningbezitters hun hypotheek afgesloten met een lage rente, schrijft NHG. In 2022 volgde een scherpe rentestijging. De gemiddelde 10-jaars rente met NHG verviervoudigde binnen een jaar, van circa 0,9 procent begin 2022 naar 3,87 procent begin 2023. Voor huishoudens waarbij de rentevaste periode afloopt, kunnen de woonlasten daardoor stijgen.
Huishoudens gaan daar heel verschillend mee om. Bijna een kwart van de woningbezitters in Nederland maakt zich zorgen over het aflopen van de rentevaste periode. Tegelijk heeft 13 procent nog nooit stilgestaan bij een mogelijke wijziging en de impact daarvan op de financiële lasten, en geeft 65 procent aan zich geen zorgen te maken.
Wat een hogere rente doet met de rentelast
Hoe groot het effect van een aflopende lage rente kan zijn, laat een eenvoudig voorbeeld zien. Dit is nadrukkelijk een voorbeeld, geen hypotheekadvies en geen actuele rentevergelijking. We rekenen alleen met de rentelast over de schuld, zonder aflossing en zonder belastingeffect.
Stel dat een huishouden een hypotheekschuld heeft van 350.000 euro, afgesloten tegen 1,50 procent in de jaren met lage rentes. De jaarlijkse rente is dan 5.250 euro. Loopt die periode af en wordt de nieuwe rente 3,50 procent, dan stijgt de jaarlijkse rentelast naar 12.250 euro. Wordt de nieuwe rente 5,00 procent, dan is het 17.500 euro per jaar.
Jaarlijkse rentelast bij 350.000 euro hypotheekschuld
Rekenvoorbeeld zonder aflossing en zonder belastingeffect.
1,50 procent
€ 5.250
3,50 procent
€ 12.250
5,00 procent
€ 17.500
Het verschil tussen 1,50 procent en 3,50 procent is 7.000 euro per jaar, afgerond 583 euro per maand. Het verschil tussen 1,50 procent en 5,00 procent is 12.250 euro per jaar, afgerond 1.021 euro per maand. Dat zijn bedragen die in een huishoudbudget direct voelbaar zijn, en die ook doorwerken in hoeveel er maandelijks overblijft om vermogen op te bouwen.
Zelf scenario's narekenen
Je kunt dit soort scenario's voor je eigen situatie doorrekenen met de tool hypotheek berekenen. Door hetzelfde hypotheekbedrag met verschillende rentes in te vullen, zie je wat een renteverandering met je maandlasten doet. Denk hierbij aan een scenario met de huidige rente, een hogere rente en een lagere rente, zodat je de bandbreedte kent voordat je kiest.
Sta je voor de aankoop van een woning, dan is het ook nuttig om de totale kosten van een woning naast elkaar te zetten met huis kosten vergelijken. De rente is een grote post, maar niet de enige.
De keuze verandert mee met je situatie
Een rentevaste periode kies je voor jaren, maar je situatie staat in die jaren niet stil. NHG schrijft dat een financiële situatie plotseling kan veranderen door wijzigingen in de rente, waardoor de maandlasten omhooggaan. NHG noemt ook aanleidingen om een hypotheek tijdens de looptijd aan te passen. Denk hierbij aan maandlasten die te hoog worden, een lagere huidige marktrente, een opbouwproduct dat te weinig oplevert, of de wens om meer zekerheid te hebben.
Aanpassen kan dus, maar het is niet zonder gevolgen. NHG waarschuwt dat aanpassingen tijdens de looptijd gevolgen kunnen hebben voor de schuld die overblijft als de hypotheek afloopt, de restschuld. Wie de rentevaste periode als vermogensvraag bekijkt, weegt daarom drie vragen tegen elkaar af. Hoe lang wil je zekerheid over wat de schuld je kost, wat doet een korte periode met je toetsing, en kun je een hogere rentelast dragen als je periode afloopt op een moment dat de rente hoger staat. De toetsrente wordt elk kwartaal opnieuw vastgesteld, dus wie later een hypotheek afsluit of oversluit, kan de actuele stand bij de AFM nakijken.
Dit artikel is algemene informatie en geen financieel advies. Bedragen en regels veranderen; controleer altijd de genoemde bronnen voor je een beslissing neemt.