Kosten koper: waaruit bestaat dat bedrag bij een woning
Kosten koper bestaat uit overdrachtsbelasting en notariskosten voor de transportakte. Zo zie je wat je in 2026 zelf betaalt bovenop de koopsom.
Je hebt een huis op het oog en achter de vraagprijs staat kosten koper. De vraag is dan hoeveel geld je zelf moet meenemen bovenop de koopsom, want die extra kosten betaal je grotendeels uit eigen zak. Kosten koper is geen vaag percentage dat er zomaar bovenop komt, maar een afgebakende set kosten rondom de overdracht en de financiering. Wie weet waar het bedrag uit bestaat, kan vooraf uitrekenen hoeveel spaargeld er nodig is.
Wat kosten koper precies betekent
Bestaande woningen koop je volgens de Rijksoverheid meestal voor kosten koper. Dat betekent dat jij als koper de overdrachtsbelasting betaalt en de kosten van de transportakte bij de notaris. De transportakte is de akte waarmee de woning officieel op jouw naam komt. De notaris schrijft die akte daarna in bij het Kadaster.
Nieuwbouwwoningen werken anders. Die koop je meestal vrij op naam. De aankoopkosten zijn dan in de koopsom verwerkt en je betaalt geen overdrachtsbelasting.
Vier soorten kosten bij een aankoop
Rondom de aankoop van een huis lopen vier soorten kosten door elkaar, en het helpt om ze uit elkaar te houden.
De eerste groep zijn de aankoopkosten. Volgens de Rijksoverheid kunnen die bestaan uit eventuele makelaarskosten, een eventuele bouwkundige keuring en eventuele taxatiekosten. Het woord eventueel staat er niet voor niets, want geen van deze kosten is verplicht bij elke aankoop en de bedragen verschillen per aanbieder.
De tweede groep is kosten koper zelf, dus de overdrachtsbelasting en de transportakte bij de notaris. Ook notaristarieven zijn niet vast en verschillen per kantoor.
De derde groep zijn de financieringskosten. Dat zijn eenmalige kosten bij het afsluiten van een hypotheek. Denk hierbij aan financieel advies, bemiddelingskosten en de hypotheekakte bij de notaris. Ook hier geldt dat de bedragen per aanbieder verschillen.
De vierde groep komt pas na de aankoop. Dan kunnen onderhoudskosten, onroerendezaakbelasting, verzekeringen, soms erfpacht en kosten voor de vereniging van eigenaren volgen. Dat zijn terugkerende woonlasten, geen eenmalige aankoopkosten.
Er staat wel iets tegenover. Meestal is er fiscaal voordeel, doordat de hypotheekrente en een deel van de kosten voor de aankoop aftrekbaar zijn.
De overdrachtsbelasting in 2026
De overdrachtsbelasting is het enige onderdeel van kosten koper met harde landelijke tarieven. De Belastingdienst hanteert in 2026 drie tarieven.
Voor de woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen betaal je 2 procent, als de startersvrijstelling niet voor je geldt.
Voor starters is er onder voorwaarden een tarief van 0 procent. Je moet dan meerderjarig en jonger dan 35 jaar zijn op het moment van verkrijging, zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen en niet eerder gebruik hebben gemaakt van de startersvrijstelling. De woningwaarde mag op dat moment niet hoger zijn dan 555.000 euro. Het moment van verkrijging is het moment waarop je de leveringsakte bij de notaris ondertekent, niet de dag waarop je het koopcontract tekent. Wie jonger is dan 35 jaar maar de vrijstelling al eerder heeft gebruikt, betaalt gewoon 2 procent.
Voor een woning waarin je niet zelf voor langere tijd gaat wonen, zoals een tweede woning, een vakantiewoning of een woning voor verhuur, geldt in 2026 een tarief van 8 procent. Dat is nieuw, want in 2025 was dit tarief nog 10,4 procent.
Het tarief van 10,4 procent bestaat in 2026 nog wel, maar geldt alleen voor andere onroerende zaken. Denk hierbij aan percelen onbebouwde grond, bedrijfspanden en een garage die je niet gelijk met de woning koopt.
Rekenvoorbeeld met een woning van 400.000 euro
Stel dat je een bestaande woning koopt van 400.000 euro. De overdrachtsbelasting pakt dan zo uit.
Een starter die aan alle voorwaarden voldoet betaalt 0 procent, dus 0 euro. Een koper die zelf in de woning gaat wonen maar geen recht heeft op de vrijstelling betaalt 2 procent, dus 8.000 euro. Wie de woning in 2026 niet als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt 8 procent, dus 32.000 euro.
Overdrachtsbelasting bij een woning van 400.000 euro in 2026
Drie situaties, gerekend met de tarieven van de Belastingdienst.
Starter met vrijstelling
€ 0
Eigen bewoner, 2 procent
€ 8.000
Niet als hoofdverblijf, 8 procent
€ 32.000
Het verschil tussen de starter en de verhuurder is bij deze woning 32.000 euro, bij precies dezelfde koopsom. Daar komen de notariskosten voor de transportakte nog bij, en die verschillen per kantoor.
Zelf narekenen
Hoeveel je kunt lenen en wat een woning je per maand kost, reken je na met hypotheek berekenen. Zo zie je ook wat er naast de hypotheek aan eigen geld nodig is. Twijfel je nog tussen een paar woningen, dan zet je ze naast elkaar met huis vergelijken. Omdat de overdrachtsbelasting een percentage van de koopsom is, werkt elk prijsverschil direct door in het bedrag dat je bij de notaris afrekent.
Waar je op moet letten
Het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen is per 2026 verlaagd van 10,4 naar 8 procent. Oudere artikelen en rekenvoorbeelden noemen soms nog het oude percentage, dus het jaartal doet ertoe.
Voor de startersvrijstelling tellen je leeftijd en de woningwaarde op het moment van de leveringsakte bij de notaris. Tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht zit tijd, dus dat moment kan later vallen dan je denkt.
De notaris schrijft de transportakte en een eventuele hypotheekakte in bij het Kadaster. Het Kadaster meldt dat de tarieven voor de inschrijving van akten en hypotheekstukken in 2026 gelijk blijven, terwijl voor de meeste andere Kadastertarieven een inflatiecorrectie van 3,5 procent geldt.
Voor de notaris, de taxatie, het advies en de makelaar bestaat geen vast landelijk tarief. Die kosten verschillen per aanbieder, dus het loont om bij een paar partijen tarieven op te vragen voordat je tekent.
Dit artikel is algemene informatie en geen financieel advies. Bedragen en regels veranderen; controleer altijd de genoemde bronnen voor je een beslissing neemt.