Hoeveel kunnen tweeverdieners in 2026 lenen voor een koopwoning?
Tweeverdieners lenen in 2026 op hun gezamenlijke toetsinkomen. Zo werken de regels, wat het energielabel doet en waarom de grens geen advies is.
Jullie verdienen allebei en willen samen een huis kopen. De eerste vraag is dan hoeveel jullie samen kunnen lenen, en meteen daarna komt de lastigere vraag of je dat maximum ook wilt gebruiken. Een koopwoning is voor veel huishoudens het grootste onderdeel van hun vermogen, en juist daarom loont het om de leenregels van 2026 goed te begrijpen voordat je tekent.
Zo werkt de rekensom achter jullie maximale hypotheek
De regels staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, die geldt vanaf 1 januari 2026. De geldverstrekker gaat uit van het toetsinkomen. Dat is het inkomen waarvan een aanbieder van hypothecair krediet uitgaat bij het bepalen van het maximale hypothecair krediet. Op basis van dat toetsinkomen en het bijbehorende financieringslastpercentage wordt de toegestane financieringslast vastgesteld, oftewel het bedrag dat je maandelijks aan de hypotheek mag besteden.
Voor tweeverdieners is één regel belangrijk. Kopen jullie samen, dan hanteert de aanbieder het financieringslastpercentage dat hoort bij het gezamenlijke toetsinkomen. Jullie inkomens worden dus samen bekeken, met één percentage voor het totaal.
De hoogte van die percentages wordt jaarlijks geadviseerd door het Nibud. Het Nibud schrijft over de normen voor 2026 dat de normen gaan over wat huishoudens verantwoord kunnen dragen, en dat alle huishoudens die de verwachte gemiddelde loonstijging krijgen in 2026 een hogere hypotheek kunnen krijgen. Meer loon betekent dus meer leenruimte, en met twee inkomens werkt dat dubbel door.
Er is nog een detail voor wie de vergelijking maakt met alleen kopen. Voor een alleenstaande die de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt en een toetsinkomen boven 30.000 euro heeft, mag een aanbieder tot 17.000 euro buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast. Voor stellen geldt die bepaling niet, daar telt het gezamenlijke toetsinkomen.
De woning zelf begrenst de hypotheek
Naast het inkomen kijkt de aanbieder naar de waarde van de woning. De maximale hypotheek is in 2026 100 procent van de woningwaarde. Voor energiebesparende voorzieningen, denk hierbij aan isolatie of zonnepanelen, mag worden afgeweken tot maximaal 106 procent van de waarde. Bij een woning van 400.000 euro ziet dat er zo uit.
Maximale hypotheek bij een woningwaarde van 400.000 euro
Voorbeeld op basis van de wettelijke grenzen voor 2026. De extra ruimte geldt alleen voor energiebesparende voorzieningen.
Woningwaarde
€ 400.000
Maximale hypotheek (100 procent)
€ 400.000
Met energiebesparende voorzieningen (106 procent)
€ 424.000
Het verschil is 24.000 euro, maar dat is geen vrije extra bestedingsruimte. Die ruimte mag alleen worden gebruikt voor energiebesparende voorzieningen. En alles wat je boven de woningwaarde betaalt, bijvoorbeeld omdat je overbiedt, komt uit eigen geld. Voor je vermogen betekent dat iets belangrijks. Elke euro eigen geld die in de woning gaat, zit vanaf dat moment vast in steen. Je kunt er niet meer vrij bij, maar hij telt wel mee zodra je de woning ooit verkoopt.
Het energielabel geeft extra ruimte
In de regeling die geldt vanaf 1 januari 2026 hangt de leenruimte ook aan het energielabel van de woning. Bij het vaststellen van de financieringslast mag een aanbieder een bedrag buiten beschouwing laten dat afhangt van het label:
label E, F of G: 0 euro
label C of D: 5.000 euro
label A of B: 10.000 euro
label A+ of A++: 20.000 euro
label A+++: 25.000 euro
label A++++: 30.000 euro
label A++++ met een energieprestatiegarantie van ten minste tien jaar: 40.000 euro
Voor tweeverdieners die twijfelen tussen twee woningen is dit een echte factor. Een zuinig huis geeft meer leenruimte en drukt de energierekening, en dat laatste scheelt maandelijks geld dat je kunt aflossen of opzijzetten.
Rekenen met 5 procent bij een korte rentevaste periode
Kies je een korte rentevaste periode, dan rekent de aanbieder niet met je werkelijke rente. De regeling schrijft voor dat de gemiddelde debetrentevoet waarmee wordt gerekend ten minste 5 procent bedraagt. De AFM meldde op 15 september 2026 dat de toetsrente voor hypotheken in het vierde kwartaal van 2026 5 procent is. Dit voorkomt dat je maximaal leent op een rente die over een paar jaar hoger kan uitvallen.
Maximaal lenen of vermogen opbouwen
De maximale hypotheek is een grens, geen advies. Wie tot de laatste euro leent, koopt een groter huis maar houdt weinig over voor de rest. Een koopwoning bouwt vermogen op doordat je aflost en doordat de woning in waarde kan stijgen, maar dat werkt ook de andere kant op. Leen je 100 procent van de waarde en daalt de woningmarkt, dan is je hypotheek tijdelijk hoger dan de waarde van je huis. Dat hoeft geen probleem te zijn zolang je kunt blijven wonen en betalen, maar het wordt lastig als je juist in die periode moet verkopen.
Daar komt bij dat een huis geld blijft kosten na de overdracht. Denk hierbij aan onderhoud, de inrichting en de vaste lasten die bij een groter huis horen. Een buffer naast de woning is daarom net zo goed vermogen als de stenen zelf, alleen kun je er wel bij.
Zelf narekenen
Wat jullie gezamenlijke inkomen betekent voor de maximale hypotheek reken je na met hypotheek berekenen. De maandlast betaal je van wat er netto binnenkomt, en dat bedrag reken je na met nettoloon berekenen. Loopt er nog een studieschuld mee in jullie huishouden, dan zie je de maandlast daarvan met studieschuld berekenen.
De normen zijn jaargebonden. De bedragen en percentages in dit artikel gelden voor 2026, en het Nibud adviseert elk jaar opnieuw over de hypotheeknormen. Wie volgend jaar koopt, rekent dus met nieuwe cijfers.
Dit artikel is algemene informatie en geen financieel advies. Bedragen en regels veranderen; controleer altijd de genoemde bronnen voor je een beslissing neemt.