Wanneer is je hypotheek oversluiten de moeite waard?

Je ziet dat de hypotheekrente lager staat dan de rente die je zelf betaalt, en je vraagt je af of oversluiten slim is. Het eerlijke antwoord is dat een lagere rente alleen nog niets zegt. Tegenover de lagere maandlast staan eenmalige kosten en vaak een vergoeding voor het eerder aflossen, beter bekend als boeterente. Of oversluiten de moeite waard is, hangt af van hoe die twee zich tot elkaar verhouden en hoe lang je nog in de woning blijft.

Wat oversluiten precies is

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) omschrijft oversluiten als het vervroegd aflossen van je huidige hypotheek met een nieuwe hypotheek. Dat kan bij een andere aanbieder, maar bij veel aanbieders kan het ook intern. Bij intern oversluiten wordt er vaak niet afgelost en spreek je binnen je bestaande hypotheek een nieuwe rente af.

Omdat je eerder aflost dan afgesproken, kan de aanbieder een vergoeding vragen. Hoe hoog die uitvalt, hangt onder meer af van het verschil tussen de actuele rente en jouw rente, en van hoe lang je rentevaste periode nog loopt.

Zo maak je de rekensom

De rekensom bestaat uit drie stappen. Eerst bepaal je hoeveel je per maand bespaart met de nieuwe rente. Daarna tel je alle eenmalige kosten op. Denk hierbij aan de vergoeding voor het eerder aflossen en, bij een overstap naar een andere aanbieder, de taxatiekosten, notariskosten en advieskosten die de AFM noemt. Tot slot deel je de totale kosten door de maandelijkse besparing. Dat geeft de terugverdientijd in maanden.

Neem als voorbeeld, en niet als advies, een huidige maandlast van 1.250 euro die na oversluiten 1.100 euro wordt. Je bespaart dan 150 euro per maand. Stel dat de eenmalige kosten en de boeterente samen 6.000 euro zijn. De terugverdientijd is dan 6.000 gedeeld door 150, dus 40 maanden. Dat is 3 jaar en 4 maanden. Verhuis je binnen die periode, dan heb je de kosten nog niet terugverdiend.

Totale kosten
€ 6.000
Besparing na 12 maanden
€ 1.800
Besparing na 24 maanden
€ 3.600
Besparing na 40 maanden
€ 6.000

Wil je zien wat een andere rente met je maandlast doet, dan kun je dat doorrekenen met hypotheek berekenen.

De fiscale kant

Na de kale rekensom komt de belasting. De Belastingdienst rekent oversluitkosten tot de aftrekbare kosten, zolang de oude hypotheek voor je eigen woning was. Voorbeelden zijn bemiddelingskosten zoals advies- en afsluitkosten, taxatiekosten, notariskosten, kosten voor Nationale Hypotheek Garantie en de boeterente. Voorwaarde is steeds dat de kosten horen bij je eigenwoningschuld, het deel van de hypotheek waarover je rente mag aftrekken in box 1.

Voor de boeterente geldt dat je die mag aftrekken als je extra aflost, oversluit naar een andere kredietverstrekker of tussentijds het rentepercentage aanpast. Betaal je de boeterente in één keer, dan trek je die in één keer af in de aangifte over het jaar waarin je hebt betaald. Kies je voor rentemiddeling, dan zit de boeterente verwerkt in een hogere rente en trek je die jaarlijks af. De Belastingdienst geeft daarbij een voorbeeld. Bij een nieuwe hypotheekrente van 3,0 procent en 0,1 procent extra voor de boeterente betaal je in totaal 3,1 procent, en die betaalde rente is jaarlijks aftrekbaar.

Meefinancieren maakt de som minder schoon

Veel mensen betalen de kosten niet uit eigen zak, maar verhogen de hypotheek. Dan wordt het rekenwerk lastiger. Het deel van de lening dat niet voor de eigen woning is, valt in box 3 en de rente daarover is niet aftrekbaar in box 1.

De Belastingdienst rekent het voor met een eigenwoningschuld van 100.000 euro, 4.000 euro oversluitkosten en 6.000 euro boeterente. De hypotheek wordt in dat voorbeeld met 10.000 euro verhoogd. Die verhoging valt niet onder de eigenwoningschuld en dus in box 3. Van de 4.000 euro oversluitkosten is dan 3.636 euro aftrekbaar, berekend als 100.000 gedeeld door 110.000 keer 4.000. De boeterente van 6.000 euro is in dit voorbeeld wel volledig aftrekbaar in box 1.

In een tweede voorbeeld van de Belastingdienst wordt dezelfde eigenwoningschuld van 100.000 euro met 20.000 euro verhoogd, om 5.000 euro oversluitkosten te betalen en een auto van 15.000 euro te kopen. De hele verhoging van 20.000 euro valt dan in box 3 en de rente over die extra lening is niet aftrekbaar in box 1. Van de 5.000 euro oversluitkosten blijft 4.167 euro aftrekbaar over, berekend als 100.000 gedeeld door 120.000 keer 5.000.

Intern oversluiten of overstappen

Stap je over naar een andere aanbieder, dan wordt opnieuw getoetst hoeveel je mag lenen. Er wordt onder meer gekeken naar je inkomen en de actuele waarde van je woning. In de regels voor verantwoorde kredietverlening bestaat een uitzondering voor oversluiters. Die geldt alleen als je in het huis blijft wonen en de nieuwe hypotheek niet hoger is dan het af te lossen bedrag plus de kosten voor het oversluiten.

De taxatiekosten, notariskosten en advieskosten die de AFM noemt, horen bij een overstap naar een andere aanbieder. Intern oversluiten kan daardoor anders uitpakken. Juist daarom loont het om beide routes naast elkaar te zetten voordat je kiest.

Zelf narekenen

Met hypotheek berekenen reken je door wat een andere rente met je maandlasten doet. Twijfel je of je de komende jaren in je huidige woning blijft, dan kun je met huis vergelijken de kosten van woningen naast elkaar zetten. Dat is geen bijzaak, want de terugverdientijd telt alleen zolang je in de woning blijft wonen.

Waar je op moet letten

Wil je weten of oversluiten voor jou uitkan, dan begint dat bij je eigen aanbieder. Die kan voorrekenen hoe hoog de vergoeding voor het eerder aflossen op dit moment is. Met dat bedrag in de hand zet je de totale eenmalige kosten naast de maandelijkse besparing, reken je de terugverdientijd uit en leg je die naast het aantal jaren dat je verwacht in de woning te blijven. De fiscale aftrek komt daarna, als laatste stap in de som. Komt de som er nu niet goed uit, dan kun je hem later opnieuw maken. Volgens de AFM is oversluiten bijna aan het einde van je rentevaste periode voordeliger dan aan het begin van die periode.