In 2026 mag de huur in de vrije sector maximaal 4,4 procent omhoog, in de middenhuur 6,1 procent en bij sociale huur 4,1 procent. Met drie rekenvoorbeelden.
Je verhuurder kondigt een huurverhoging aan en je wilt weten of het bedrag klopt. Hoeveel de huur in 2026 maximaal omhoog mag, hangt af van het type huurwoning. Voor de vrije sector, de middenhuur en de sociale huur gelden verschillende maximumpercentages, en voor kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen gelden aparte regels. Naast het percentage zelf telt vooral wat de verhoging per maand en per jaar met je budget doet.
De maximumpercentages voor 2026
Een verhuurder mag de huur 1 keer in de 12 maanden verhogen. Hoeveel de huur dan maximaal stijgt, verschilt per soort woning:
Vrije sector: maximaal 4,4 procent, van 1 januari 2026 tot 1 januari 2027.
Middenhuur: maximaal 6,1 procent vanaf 1 januari 2026.
Sociale huur: maximaal 4,1 procent vanaf 1 juli 2026. Tot 1 juli 2026 was dat 5 procent, of 25 tot 100 euro.
Of je woning onder de sociale sector, de middenhuur of de vrije sector valt, hangt af van het puntenaantal en de huurprijs. Voor huurcontracten van zelfstandige woningen die op of na 1 januari 2026 ingaan gelden deze grenzen. De sociale sector loopt tot en met 143 punten, met een maximale huurprijsgrens voor de aanvangshuur van 932,93 euro. De middensector zit tussen 144 en 186 punten, met een huurprijs boven 932,93 euro tot en met 1.228,07 euro. De vrije sector begint bij 187 punten, met een huurprijs boven 1.228,07 euro.
Sociale huur werkt met een percentage of een vast bedrag
Bij sociale huur maakt de hoogte van je kale huur uit. Is je kale huur 350 euro of hoger, dan mag de huur vanaf 1 juli 2026 met maximaal 4,1 procent omhoog. Is je kale huur lager dan 350 euro, dan is de maximale verhoging 25 euro per maand. Er is ook een inkomensafhankelijke huurverhoging. Bij een hoger middeninkomen mag de verhoging maximaal 50 euro per maand zijn, bij een hoog inkomen maximaal 100 euro per maand. Voor 2026 kijkt de verhuurder daarbij naar het gezamenlijke inkomen uit 2024. De verhuurder moet een huurverhoging bij sociale huur minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk melden.
Wat er in je contract staat telt mee
Voor de vrije sector geldt dat een verhuurder de huur alleen jaarlijks mag verhogen als daarover iets in het huurcontract staat. Staat er niets over huurverhoging in, dan kan de verhuurder de huur niet verhogen. Staat er een percentage in dat lager is dan of gelijk aan 4,4 procent, dan geldt het percentage uit het contract. Staat er een hoger percentage in, dan mag de verhuurder in 2026 toch niet meer dan 4,4 procent vragen. Het wettelijke maximum gaat dus voor op het contract.
De verhuurder mag ook geen nieuw huurcontract aanbieden met een hogere kale huur voor dezelfde woning, en hij mag de huur niet opzeggen als je niet instemt met een hogere huur. Er is een uitzondering die los staat van de jaarlijkse verhoging. Na een woningverbetering mag de huurverhoging in 2026 hoger zijn dan 4,4 procent.
Wat de verhoging per maand en per jaar kost
Drie voorbeelden met de maximale percentages voor 2026 laten zien wat een verhoging doet. Het gaat steeds om de kale huur, dus zonder servicekosten.
In de vrije sector stijgt een kale huur van 1.250 euro per maand bij 4,4 procent met 55 euro. De nieuwe kale huur wordt 1.305 euro per maand en per jaar betaal je 660 euro extra.
In de middenhuur stijgt een kale huur van 1.050 euro per maand bij 6,1 procent met 64,05 euro. De nieuwe kale huur wordt 1.114,05 euro per maand en per jaar betaal je 768,60 euro extra.
Bij sociale huur stijgt een kale huur van 700 euro per maand bij 4,1 procent met 28,70 euro. De nieuwe kale huur wordt 728,70 euro per maand en per jaar betaal je 344,40 euro extra.
Extra huur per jaar in drie voorbeelden
Voorbeelden met de maximale percentages voor 2026 en een vaste kale huur per maand.
Vrije sector
€ 660
Middenhuur
€ 769
Sociale huur
€ 344
Servicekosten, huurtoeslag en persoonlijke afspraken in je contract kunnen je echte maandlast anders maken. Wil je weten hoe je totale woonlasten uitpakken, dan zet je met huis kosten vergelijken je maandlasten naast elkaar.
Huurtoeslag kan meebewegen
Vanaf 1 januari 2026 verandert de huurtoeslag. Het doel is dat de regeling eenvoudiger wordt en dat meer mensen ervoor in aanmerking komen. Een hogere huur kan dus ook iets betekenen voor je toeslag. De Huurcommissie doet geen uitspraken over het recht op huurtoeslag, want dat wordt apart beoordeeld. Met huurtoeslag berekenen zie je wat er in jouw situatie speelt, en met toeslagen checken loop je meteen de andere toeslagen na.
Ben je het niet eens met de verhoging?
Wil je verhuurder de huur in de vrije sector in 2026 met meer dan 4,4 procent verhogen, of met een hoger percentage dan in je huurcontract staat, en kom je er samen niet uit, dan kun je naar de Huurcommissie. Het formulier moet binnen 4 maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging zijn ingevuld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2026 is dat uiterlijk 1 november 2026. Oordeelt de Huurcommissie dat je te veel huur hebt betaald, dan moet je dat geld zelf terugvragen aan je verhuurder.
Tot 1 mei 2029 blijft er een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector gelden. De percentages en bedragen in dit artikel gelden voor 2026 en kunnen daarna weer veranderen.
Dit artikel is algemene informatie en geen financieel advies. Bedragen en regels veranderen; controleer altijd de genoemde bronnen voor je een beslissing neemt.