Huren of kopen, de rekensom zonder onderbuikgevoel

Huren voelt voor veel mensen als geld weggooien, en kopen voelt als vermogen opbouwen. Allebei die zinnen zijn te kort door de bocht. Een huurder betaalt voor woonruimte en houdt zijn vrijheid. Een koper stopt met veel geleend geld een groot bedrag in een stuk vastgoed, en betaalt daarvoor rente, kosten en belasting. Wie de twee eerlijk wil vergelijken, moet het onderbuikgevoel even uitzetten en de rekensom maken.

Om welke bedragen gaat het in 2026

In het eerste kwartaal van 2026 werden ruim 76.000 woningen verkocht, meldt het Kadaster. Dat was 18 procent meer dan een jaar eerder. Koopstarters betaalden gemiddeld 406.000 euro, tegen 392.000 euro een jaar eerder. Doorstromers betaalden gemiddeld 561.000 euro. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen, die CBS en Kadaster samen berekenen op basis van koopakten die bij het Kadaster worden geregistreerd, lag 5,2 procent hoger dan een jaar eerder.

Kopen gaat dus om bedragen van vier tot bijna zes ton. Bij zulke bedragen is de keuze tussen huren en kopen geen woonvraag meer, maar een vermogensvraag. Waar zet je je spaargeld en je leencapaciteit in, en wat krijg je daarvoor terug?

Wat kopen met je vermogen doet

Wie koopt, doet twee dingen tegelijk. Je regelt een dak boven je hoofd en je stopt een groot deel van je vermogen, aangevuld met een flinke lening, in één object. Van je maandlast verdwijnt een deel echt, dat is de rente voor de bank. Een ander deel, de aflossing, verschuift van je bankrekening naar de stenen. Dat geld ben je niet kwijt. Het zit vast in de woning en komt pas vrij bij verkoop of via een nieuwe lening.

Daar komen eenmalige kosten bovenop, en die verschillen in 2026 sterk per situatie. Huizenkopers van 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal 555.000 euro, zo staat op de site van de Rijksoverheid. Wie de woning zelf gaat bewonen maar niet aan die startersvrijstelling voldoet, betaalt 2 procent. Wie de woning niet zelf gaat bewonen, bijvoorbeeld bij verhuur, vakantiegebruik of aankoop voor een kind, betaalt sinds 1 januari 2026 8 procent.

Zet je de gemiddelde koopsommen naast de grens van de startersvrijstelling, dan zie je hoe nauw het luistert.

Koopstarters, gemiddelde koopsom
€ 406.000
Doorstromers, gemiddelde koopsom
€ 561.000
Grens startersvrijstelling
€ 555.000

Een paar rekenvoorbeelden met deze percentages en gemiddelde koopsommen. De gemiddelde koopstarterswoning van 406.000 euro valt onder de grens van 555.000 euro, dus een koper die aan de voorwaarden voldoet betaalt daarover in 2026 geen overdrachtsbelasting. Voldoe je niet aan de voorwaarden maar ga je er wel zelf wonen, dan is het 2 procent, ofwel 8.120 euro. De gemiddelde doorstromerswoning van 561.000 euro zit boven de grens, daar betaalt een koper bij eigen bewoning 2 procent, ofwel 11.220 euro. Wie zo'n woning koopt zonder er zelf te gaan wonen, betaalt 8 procent, ofwel 32.480 euro bij 406.000 euro en 44.880 euro bij 561.000 euro. Dit zijn voorbeelden met gemiddelden, geen bedragen voor jouw situatie.

Wat huren wel en niet oplevert

Wie huurt, bouwt geen vermogen op in een woning. De huur is een uitgave en daar staat geen bezit tegenover. Daar staat wel wat anders tegenover. Een huurder kan makkelijker verhuizen, betaalt geen groot onderhoud en loopt geen risico op een prijsdaling van zijn woning. En als de totale maandlast van huren lager uitvalt dan die van kopen, kan het verschil naar sparen of beleggen. Dan bouw je vermogen op buiten de stenen om. Het argument voor kopen is dat aflossen een vorm van verplicht sparen is. Het argument voor huren is dat je vermogen niet vastzit in één object op één plek.

De rekensom die je zelf kunt maken

De vergelijking draait om een paar variabelen. De totale maandlast van kopen, dus rente, aflossing, onderhoud en verzekeringen, tegenover de huur. De eenmalige aankoopkosten, waaronder de overdrachtsbelasting hierboven. Het risico op prijsdaling en de kans op prijsstijging. En hoe lang je ergens blijft wonen, want over een korte woonduur drukken de eenmalige kosten veel zwaarder dan over een lange.

Met huis vergelijken zet je woningen en hun kosten naast elkaar, en met hypotheek berekenen zie je welk leenbedrag en welke maandlast bij een inkomen horen. Hoeveel je in 2026 kunt lenen hangt ook af van je loon. Het Nibud, dat al 25 jaar advies geeft over verantwoorde hypotheekverstrekking, adviseerde voor 2026 dat huishoudens die de verwachte gemiddelde loonstijging krijgen een hogere hypotheek kunnen krijgen. Wie geen loonstijging heeft, kan in 2026 juist minder lenen dan nu.

Waar je op moet letten

De gemiddelden verbergen grote verschillen per plek. In 84 gemeenten, een kwart van alle gemeenten, lag de gemiddelde koopsom in het eerste kwartaal van 2026 boven 550.000 euro. Tegelijk was de gemiddelde koopsom in 125 van de 342 gemeenten juist lager dan een jaar geleden. Een landelijke prijsstijging zegt dus weinig over de straat waar jij kijkt.

Ook de markt zelf beweegt. Investeerders kochten in het eerste kwartaal van 2026 10.000 woningen, 86 procent meer dan een jaar eerder, mede doordat hun overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 is verlaagd van 10,4 procent naar 8 procent. En koopstarters passen zich aan de prijzen aan. Van de woningen die zij in het eerste kwartaal van 2026 kochten, was 35 procent kleiner dan 80 vierkante meter, twee jaar eerder was dat nog 27 procent. Wie de rekensom tussen huren en kopen maakt, vergelijkt dus niet de droomwoning met de huurwoning van nu, maar wat er voor hetzelfde geld werkelijk te koop staat.