Wat kost erfpacht en waar let je op bij een woning op erfpachtgrond?

Je vergelijkt twee koopwoningen en de goedkoopste staat op erfpachtgrond. Dat lagere bedrag voelt als een meevaller, alleen koop je bij erfpacht iets anders dan bij eigen grond. De grond blijft van iemand anders en daar betaal je voor. De vraag is dus wat je precies koopt, en welke rekening er naar later doorschuift.

Wat je koopt bij erfpacht

Erfpacht betekent dat je het recht hebt om een stuk grond te houden of te gebruiken dat eigendom is van een ander, zo omschrijft het Kadaster het. Voor dat recht betaal je de eigenaar van de grond een bedrag, de erfpachtcanon. De afspraken staan in de akte van vestiging. Wil je weten of er erfpacht op een perceel rust, dan kun je dat zien in de eigendomsinformatie van het Kadaster, onder rechten.

Volgens Notaris.nl staan in de erfpachtvoorwaarden onder meer wie de eigenaar is, hoe lang het recht loopt, hoe hoog de canon is, of je kunt afkopen, hoe er wordt geïndexeerd en herzien, wat de bestemming is, wanneer er opgezegd kan worden en of je toestemming nodig hebt bij overdracht. Die voorwaarden bepalen samen wat het recht waard is. Twee huizen met dezelfde vraagprijs kunnen daardoor financieel flink verschillen.

Waarom banken er anders naar kijken

Banken letten bij de financiering van erfpacht onder meer op de hoogte van de canon, de herzieningsdatum, de voorwaarden, de eigenaar en de looptijd, schrijft Notaris.nl. Ze zijn over het algemeen terughoudender met het financieren van erfpacht dan van volledige eigendom van grond met woning. Dat merk je zelf bij de aankoop, en een volgende koper loopt er bij de verkoop weer tegenaan. Ongunstige voorwaarden drukken zo ook op de waarde van de woning.

Wat een canon kan kosten

Hoe hoog de canon is, hangt af van de voorwaarden van de grondeigenaar. Amsterdam maakt de rekenregels openbaar en die laten goed zien hoe zo'n som werkt:

• De grondwaarde is de WOZ-waarde keer de buurtstraatquote (BSQ). Die quote is het deel van de WOZ-waarde dat de waarde van de grond vertegenwoordigt, en is minimaal 5 procent en maximaal 49 procent.
• De erfpachtgrondwaarde is de grondwaarde min 10 procent van de grondwaarde.
• De jaarlijkse canon is de erfpachtgrondwaarde keer het canonpercentage. Amsterdam noemt een canonpercentage dat varieert van 2,39 procent tot 4,23 procent.
• Bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht gaat er 35 procent overstapkorting van de jaarlijkse canon of de afkoopsom af.

Een voorbeeld met die regels. Stel de WOZ-waarde is 500.000 euro en de BSQ is 20 procent. De grondwaarde is dan 100.000 euro. Na de aftrek van 10 procent blijft er 90.000 euro erfpachtgrondwaarde over.

Grondwaarde (WOZ-waarde keer BSQ)
€ 100.000
Erfpachtgrondwaarde (na aftrek van 10 procent)
€ 90.000

Met het canonpercentage van 2,39 procent, het percentage dat Amsterdam noemt voor aanvragen vanaf januari 2020, kom je op 2.151 euro canon per jaar. Na de overstapkorting van 35 procent blijft daar 1.398,15 euro per jaar van over.

Canon voor korting
€ 2.151
Canon na 35 procent korting
€ 1.398

Dit is een voorbeeld met de Amsterdamse rekenregels, geen landelijke norm. Andere grondeigenaren, zoals andere gemeenten of particuliere eigenaren, hanteren hun eigen voorwaarden en percentages. De echte uitkomst hangt af van de WOZ-waarde, de BSQ, het canonpercentage en de voorwaarden in de akte. En het percentage van 2,39 kan stijgen, schrijft de gemeente er zelf bij.

De herziening is het echte prijskaartje

Bij voortdurende erfpacht loopt het recht in tijdvakken. Aan het einde van zo'n tijdvak wordt de canon opnieuw berekend, in Amsterdam op basis van de WOZ-waarde en het canonpercentage die dan gelden. Zijn de huizenprijzen in de tussentijd hard gestegen, dan stijgt de nieuwe canon mee.

Amsterdam biedt daarom de overstap naar eeuwigdurende erfpacht aan. Bij overstappen wordt de canon vastgelegd die na het huidige tijdvak gaat gelden, en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt hebben daarna geen invloed meer op de erfpachtkosten. Voor een aanvraag in 2024 geldt daarbij de WOZ-waarde van 2023, met peildatum 1 januari 2022.

Amsterdam geeft daarbovenop een korting voor zuinige woningen. Voor elk tiende punt dat de EPC-waarde lager is dan 0,4 gaat er 20 euro per vierkante meter gebruiksoppervlak van de erfpachtgrondwaarde af. In het voorbeeld van de gemeente levert een woning met een EPC van 0,3 en 100 vierkante meter zo 2.000 euro korting op de erfpachtgrondwaarde op, en ongeveer 31,07 euro minder jaarlijkse canon.

Erfpacht en box 3

Verhuur je een woning waarvan de grond in erfpacht is, dan telt die woning mee als vermogen. De Belastingdienst vermindert de WOZ-waarde dan met de waarde van de toekomstige erfpachtcanons. Die waarde stelt de Belastingdienst op 17 keer de jaarlijkse canon. In het voorbeeld van de Belastingdienst geeft een jaarlijkse erfpacht van 300 euro zo een vermindering van 5.100 euro. Hoe vermogen in box 3 uitpakt, kun je zien met de tool box 3 vergelijken.

Zelf narekenen

Sta je voor de keuze tussen een huis op eigen grond en een huis op erfpachtgrond, dan helpt het om de totale lasten naast elkaar te zetten in plaats van alleen de vraagprijs. Met de huis vergelijker zet je woningen naast elkaar, en met de tool hypotheek berekenen zie je wat de financiering per maand doet. De canon telt daarbij mee als vaste last, want die zit niet in de vraagprijs.

Waar je op let voor je tekent

Wat in elk geval helpt, is de afspraken in kaart brengen voordat je een bod doet. Denk hierbij aan de akte van vestiging, de hoogte van de canon, de eerstvolgende herzieningsdatum, de indexering en de afkoopmogelijkheden. Een woning waarvan de canon voor tientallen jaren is afgekocht is financieel iets heel anders dan een woning waarvan het tijdvak binnenkort afloopt, ook als de vraagprijs hetzelfde is. Ook de opstelling van de bank hoort in dat lijstje, want een lastige financiering nu betekent vaak een lastige verkoop later.