Zo werken eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek samen
Het eigenwoningforfait is een bijtelling op je inkomen voor je koophuis. Zo werkt het samen met de hypotheekrenteaftrek in 2026, met rekenvoorbeelden.
Je koopt een huis en bij de eerste aangifte inkomstenbelasting valt iets op. De hypotheekrente mag je aftrekken, maar er komt ook een bedrag bij je inkomen bij. Dat bedrag heet het eigenwoningforfait. Veel mensen denken dat het een aparte belasting is die je los moet betalen, maar zo werkt het niet. Het is een bijtelling bij je inkomen uit werk en woning, en het werkt samen met de hypotheekrenteaftrek.
Wat het eigenwoningforfait is
De Belastingdienst ziet een eigen woning als een vorm van inkomen. Daarom telt een percentage van de WOZ-waarde van je woning mee als inkomen in box 1, het inkomen uit werk en woning. Dat percentage heet het eigenwoningforfait. Je krijgt er geen losse rekening voor. Het bedrag wordt bij je inkomen opgeteld en gaat mee in dezelfde berekening als je loon en je hypotheekrenteaftrek.
In de praktijk verlaagt het eigenwoningforfait dus je aftrekpost. Je trekt de betaalde hypotheekrente af, maar het forfait komt er weer bij. Wat overblijft is het saldo dat je aangifte echt beïnvloedt.
De percentages voor 2026
Het percentage hangt af van de WOZ-waarde van je woning. Voor 2026 gelden volgens de Belastingdienst deze grenzen:
Tot en met 12.500 euro WOZ-waarde is het forfait 0 procent.
Meer dan 12.500 euro tot en met 25.000 euro is 0,10 procent.
Meer dan 25.000 euro tot en met 50.000 euro is 0,20 procent.
Meer dan 50.000 euro tot en met 75.000 euro is 0,25 procent.
Meer dan 75.000 euro tot en met 1.350.000 euro is 0,35 procent.
Boven 1.350.000 euro geldt een vast bedrag van 4.725 euro plus 2,35 procent over de waarde boven 1.350.000 euro.
De meeste woningen vallen in de groep tussen 75.000 euro en 1.350.000 euro. Voor die woningen is het eigenwoningforfait in 2026 dus 0,35 procent van de WOZ-waarde.
Het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst
De Belastingdienst geeft zelf een voorbeeld. Stel dat de WOZ-waarde van je woning 280.000 euro is. Het eigenwoningforfait is dan 280.000 euro maal 0,0035, ofwel 980 euro. Dat bedrag komt bij je inkomen uit werk en woning.
Een voorbeeld met renteaftrek erbij
Het forfait staat nooit op zichzelf. Wie een hypotheek heeft, trekt de rente af, en dan zie je pas wat de regeling per saldo doet. Neem een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro en een betaalde hypotheekrente van 8.000 euro per jaar.
Het eigenwoningforfait is 400.000 euro maal 0,0035, dus 1.400 euro.
De betaalde rente is 8.000 euro.
Het saldo van de aftrekpost is 8.000 euro min 1.400 euro, dus 6.600 euro.
Volgens de Rijksoverheid is de maximale hypotheekrenteaftrek in 2026 37,56 procent. Bij dat maximale tarief levert de aftrekpost indicatief 6.600 euro maal 37,56 procent op, ofwel 2.478,96 euro. Dat bedrag is uitdrukkelijk indicatief, want je aangifte is breder dan alleen deze som. Je inkomen, andere aftrekposten en heffingskortingen spelen allemaal mee.
Eigen woning in de aangifte
Voorbeeld met 400.000 euro WOZ-waarde en 8.000 euro rente.
Betaalde rente
€ 8.000
Eigenwoningforfait
€ 1.400
Saldo aftrekpost
€ 6.600
Indicatief effect bij 37,56 procent
€ 2.479
Wanneer je recht hebt op hypotheekrenteaftrek
Volgens de Rijksoverheid heb je recht op hypotheekrenteaftrek bij een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek die in 30 jaar wordt afgelost. Wie al hypotheekrenteaftrek krijgt op een bestaande hypotheek, houdt die bij verhuizing of oversluiten.
Geen of een kleine hypotheekschuld
Heb je je hypotheek bijna of helemaal afgelost, dan is je eigenwoningforfait hoger dan je aftrekbare rente. Vroeger kreeg je dan een aftrek die dat verschil volledig wegstreepte, de zogeheten Wet Hillen. Sinds 1 januari 2019 wordt die aftrek afgebouwd. In 2025 was de aftrek 76,67 procent van het verschil, in 2026 is dat 71,867 procent. Vanaf 1 januari 2041 vervalt de aftrek helemaal.
De Belastingdienst geeft een voorbeeld. Stel dat je eigenwoningforfait 1.200 euro is en je betaalt 1.000 euro aan rente en aftrekbare kosten. Het verschil is dan 200 euro. De aftrek is 71,867 procent daarvan, dus 144 euro. Daardoor wordt 56 euro bij je inkomen uit werk en woning opgeteld. Wie zijn huis heeft afgelost, betaalt in 2026 dus een klein deel van het forfait wel mee.
Bij een hoger inkomen
Bij een inkomen uit werk en woning boven 78.426 euro in 2026 kan de tariefsaanpassing eigen woning spelen. De aftrek voor de eigen woning gaat dan tegen 37,56 procent in plaats van 49,50 procent. Het voordeel van de renteaftrek is bij hogere inkomens dus kleiner dan het belastingtarief over dat inkomen.
Zelf narekenen
Wil je weten wat een hypotheek bij jouw inkomen betekent, dan kun je dat doorrekenen met de tool hypotheek berekenen. Met belasting berekenen zie je wat een verandering in je inkomen uit werk en woning doet met je belasting.
Waar je op moet letten
Je eigenwoningforfait beweegt mee met de WOZ-waarde van je woning. Een andere WOZ-waarde geeft een ander forfait.
Het belastingjaar telt. De percentages en grenzen hierboven gelden voor 2026 en kunnen per jaar verschillen.
De hypotheekvorm bepaalt je recht op aftrek. Volgens de Rijksoverheid bestaat dat recht bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek die in 30 jaar wordt afgelost.
Behalve rente kunnen er ook andere aftrekbare kosten in de berekening meedoen, zoals in het voorbeeld van de Belastingdienst hierboven.
Bij een hoog inkomen speelt de tariefsaanpassing, bij geen of een kleine hypotheekschuld de afbouwregeling.
Dit artikel is algemene informatie en geen financieel advies. Bedragen en regels veranderen; controleer altijd de genoemde bronnen voor je een beslissing neemt.