Annuïtair of lineair aflossen, wat past het beste bij jou?
Bij een annuïteitenhypotheek blijft je bruto maandbedrag gelijk, bij een lineaire hypotheek daalt het. Een rekenvoorbeeld laat zien wat elke vorm kost.
Sluit je een hypotheek af, dan moet je kiezen hoe je aflost. De twee gangbare vormen zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Bij allebei is de schuld na 30 jaar volledig afgelost, en toch voelt de ene vorm in het begin een stuk goedkoper dan de andere. Hoe zit dat, en waar moet je op letten bij de keuze?
Het verschil zit in het tempo van aflossen
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. Vereniging Eigen Huis omschrijft een annuïteit als een vast maandelijks bedrag. Binnen dat bedrag verschuift de samenstelling wel. In het begin betaal je veel rente en los je weinig af. Naarmate de schuld daalt, wordt de rente lager en gaat een steeds groter deel van je maandbedrag naar de aflossing.
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. Je schuld daalt daardoor sneller en de rente wordt elke maand een beetje lager. Vereniging Eigen Huis beschrijft het als een bedrag dat iedere maand wat lager wordt, waarbij de aflossing gelijk blijft. Je maandlast begint dus hoger dan bij een annuïteit, maar daalt daarna de hele looptijd door.
Een rekenvoorbeeld met 350.000 euro
Stel dat je 350.000 euro leent tegen 4,00% rente, met een looptijd van 30 jaar, oftewel 360 maanden. Dit is een fictieve rekensom om het verschil te laten zien, geen normbedrag en geen advies. De bedragen zijn bruto, dus zonder hypotheekrenteaftrek.
Annuïtair betaal je elke maand 1.670,95 euro, 30 jaar lang hetzelfde bedrag. Lineair los je elke maand 972,22 euro af. In maand 1 komt daar de rente over de volledige schuld bovenop en betaal je 2.138,89 euro. In maand 120 is dat gezakt naar 1.753,24 euro, en in maand 360 betaal je nog 975,46 euro.
Bruto maandlast bij 350.000 euro en 4,00% rente
Fictief rekenvoorbeeld over 30 jaar, bedragen bruto en zonder hypotheekrenteaftrek.
Annuïteit, elke maand
€ 1.671
Lineair, maand 1
€ 2.139
Lineair, maand 120
€ 1.753
Lineair, maand 360
€ 975
Over de hele looptijd betaal je annuïtair in totaal 601.543,27 euro, waarvan 251.543,27 euro rente. Lineair betaal je in totaal 560.583,33 euro, waarvan 210.583,33 euro rente. In dit voorbeeld ben je met een lineaire hypotheek dus 40.959,94 euro minder rente kwijt.
Waar de druk in je budget komt te liggen
De keuze is dus niet simpelweg goedkoop of duur. Het gaat om de vraag waar de druk in je maandbudget komt te liggen, nu of later. Bij lineair zitten de zwaarste maanden aan het begin van de looptijd, precies de periode waarin veel kopers net verhuisd zijn en toch al veel kosten maken. Bij annuïtair begint de maandlast lager en blijft die bruto gelijk, alleen betaal je over de hele looptijd meer rente.
De AFM schrijft dat of je een hypotheek kunt betalen onder andere afhangt van je inkomen, de waarde van het huis en de hypotheekrente. Er zijn ook andere hypotheekvormen met eigen kenmerken, zoals de aflossingsvrije hypotheek, maar voor nieuwe hypotheken met renteaftrek gaat het in de praktijk om annuïtair of lineair.
Wil je zien hoe de bedragen bij jouw situatie uitpakken, dan kun je het narekenen met de tool hypotheek berekenen. Daar reken je met je eigen bedrag en rente.
De belasting rekent mee
De bedragen hierboven zijn bruto. Netto ligt het anders, want over de betaalde hypotheekrente kun je hypotheekrenteaftrek krijgen. De Rijksoverheid meldt dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek die in 30 jaar wordt afgelost. In 2026 is de maximale hypotheekrenteaftrek 37,56%.
De Belastingdienst hanteert daarbij een aantal vaste regels. Voor een hypotheek die op of na 1 januari 2013 voor het eerst is afgesloten, geldt maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek. De lening moet in die 30 jaar minimaal annuïtair of lineair worden afgelost. En verhoog je je hypotheek, dan gaat de termijn van 30 jaar opnieuw in voor het bedrag van de verhoging.
Omdat je bij een annuïteitenhypotheek in de eerste jaren meer rente betaalt, is er in die jaren ook meer rente om af te trekken. Bij een lineaire hypotheek daalt de rente sneller, en daarmee ook de aftrek. Hoeveel je netto overhoudt, hangt af van je inkomen en je fiscale situatie. Met de tool belasting berekenen krijg je daar gevoel bij, en met financieel plan zet je de hypotheek in het bredere plaatje van je inkomsten en uitgaven.
Waar je op moet letten
De rente in het voorbeeld is 4,00%, en jouw rente kan daar flink van afwijken. Het patroon blijft wel hetzelfde, want lineair begint altijd hoger en eindigt lager, en annuïtair blijft bruto gelijk. Het loont om verder te kijken dan de eerste maandlast. Een lagere last aan het begin betekent bij annuïtair een hogere totale rente over 30 jaar. En een zware start bij lineair betekent dat je verderop in de looptijd juist lucht in je budget krijgt. De vraag is dus wanneer jij die ruimte het beste kunt gebruiken.
Dit artikel is algemene informatie en geen financieel advies. Bedragen en regels veranderen; controleer altijd de genoemde bronnen voor je een beslissing neemt.